יום רביעי, 10 בינואר 2018

עצות זהב למכירת נכס נדל"ן

בשעה טובה החלטתם למכור את הנכס שלכם והגיעה העת לשווק אותו ולהציגו לקהל הקונים.
בכתבה זו ריכזתי כללי יסוד חשובים שיסייעו לכם להגדיל משמעותית את סיכויי ההצלחה במכירת הנכס.
תכנון מכירה מקיף יעניק לכם שקט וביטחון.
הטיפים כוללים את כל השלבים של תהליך המכירה: הכנה, שיווק ומשא ומתן.

 במידה ואתם מעוניינים באיש מקצוע שיבצע את כל הפעולות עבורכם אשמח להיפגש אתכם. 
להלן לינק לווידאו המסביר על דרך מקצועית לשיווק נכסים בארץ. https://youtu.be/9VxcOkZUk0o

הכנה
·         תכנון מיסוי

משה כחלון, שר האוצר, פועל באופן נמרץ לשינוי המיסוי בעת מכירת נכס נדל"ני בישראל.
פעולות אלה מצטרפות למיסוי הכבד שכבר חל על בעלי מספר דירות.
להלן מספר נקודות שיאפשרו לכם לתכנן היטב את המיסוי שחל על מוכרי וקוני דירות בישראל:
מס שבח – בדקו האם אתם חייבים במס שבח שיכול לשנות את ה"שורה התחתונה" בצורה דרסטית.
מס שבח, 25% מהרווח שייצר הנכס מיום הקנייה עד ליום מכירתו בניקוי הוצאות.  
הקלות:
·         החוק החל רק מה1.1.14 כך שחושב באופן יחסי.
·         מוכר, שזו דירתו היחידה, והחזיק בה יותר מ18 חודשים פטור ממס.
·         מוכרי נכס מירושה, משלמים את המיסוי של המוריש.

      היטל השבחה – מס עירוני על כל השבחה שעבר הנכס. בעלי דירות גן, דירות גג ובתים פרטיים,
      לרוב משלמים היטל השבחה. ממליץ לבעלי נכסים בהם יש חריגות להסדירם בטרם יצאו
      מכיוון שלרוב העירייה מבצעת בדיקות יסודיות לטובת חישוב ההיטל.
        
·         תמחור
קביעת המחיר הנכון לנכס הנמכר הוא השלב החשוב והמהותי ביותר בתהליך. 
על מנת לקבוע את המחיר הנכון עליכם לבצע שלוש פעולות:
·         הכירו את המתחרים שלכם, בקרו את הנכסים הדומים לשלכם המוצעים למכירה. הבינו את היתרונות והחסרונות של המתחרים שלכם. ערכו סקר מחירים בטרם תקבעו את המחיר שלכם.
·         בחנו את העסקאות שבוצעו בשכונה שלכם, הקפידו להשוות נכסים הדומים לנכס שלכם. ממ"ד, חניה, מעלית, קומה, כיווני אוויר, מצב נכס, מחסן ועוד משפיעים על המחיר הסופי.
·         בחנו את מצב הנכס שלכם, היו אובייקטיביים ככל שניתן ותבחנו את עלות השיפוץ שעל הקונה לעשות על מנת להיכנס לנכס שלכם.

·         הכירו את הנכס שלכם

בצעו את כל הפעולות הנדרשות על מנת להציג את  הנכס שלכם בדיוק רב ועם ריבוי פרטים.
·         הורידו נסח טאבו דרך אתר המיסוי הממשלתי.
·         הורידו תכנית בנייה "גרמושקה" מאתר העירייה.
·         צלמו ארנונה חודשית המסייעת ללמוד על המיסוי ועל גודל הנכס.
·         רכזו את כל מוסדות החינוך שיש באזור.

·         כלים שיווקיים
חשיפת הנכס במגוון ערוצים מסייעת משמעותית להגברת החשיפה. 
המלצותיי:
·         יד 2
·         פרסום ממון בפייסבוק
·         פרסום ממון בגוגל
·         שלט
·         מקומון
·         שליחת SMS  ללקוחות מתאימים
·         העלאת הנכס לפייסבוק בכל יום בקבוצות ממוקדות
·         פלייר באזור הנכס
·         דפי נחיתה
·         ועוד...

·         צילום

על מנת להציג את הנכס בשלל הפלטפורמות שמופיעות בסעיף הקודם יש ל"גרות" את הקונים להגיע לנכס. הניסיון שלי מוכיח שתמונות מקצועיות משפיעות בצורה מובהקת על כמות הקונים שפוקדים את הנכס. מומלץ להשקיע 300-500 ₪ בצילום מקצועי.

הצגת הנכס

·         שעה ויום – בחרו שעה בה אין עומס ורעשים חריגים. במידה ויש נוף הנשקף ממרפסת הנכס, בחרו שעה בה התאורה והנוף נחשף במיטבו.
·         הכנת הנכס ללקוחות – הדליקו את כל אורות הבית, פתחו חלונות ותריסים, ודאו כי הנכס מסודר ואתם מציגים אותו במיטבו. תכננו שלא יהיו חדרים סגורים ולא נגישים. עשו סיור הכולל את המחסן והחניה.
·         חומר שיווקי – לקוחות רואים עשרות נכסים עד שהם מגבשים החלטה סופית על הנכס שרוצים לרכוש. השאירו בידם דף נכס המרכז את הנתונים הבסיסיים הכוללים תמונות ופרטי התקשרות.

משא ומתן

·        שאלון קונה לבחינת הרצינות - 
להלן רשימת שאלות שיעזרו לכם להבין את מידת רצינות הקונה המבקר בנכס:
בדקו האם הקונים קיבלו אישור עקרוני למשכנתא.
האם הנכס הקיים של הקונים נמכר או שנמצא במשא ומתן.
תקציב והון עצמי.
האם כל מקבלי ההחלטות ראו את הנכס.
תאריך כניסה מועדף.
האם מודעים למיסוי בזמן הרכישה של הנכס.


·         נקודות קריטיות לסגירת עסקה

בשעה טובה הקונה מראה עניין ומוכן להתקדם לחוזה, להלן רשימת נקודות שמומלץ לסכם מראש:
מחיר.
חלוקת תשלומים.
פינוי.
מה נשאר בנכס.
הסבר על רישום הנכס, טאבו/מנהל/חברה משכנת.
לוחות זמנים לחתימה.

במידה ואתם מעוניינים שאיש מקצוע יבצע את כל הפעולות עבורכם אשמח להיפגש אתכם. 
להלן לינק לווידאו המסביר על דרך מקצועית לשיווק נכסים בארץ. https://youtu.be/9VxcOkZUk0o
ציון לילוז, זכיין רי/מקס פריים בראשון ציון.
052-6767675


אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה